BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Помещение, назначение: жилое, наименование: квартира, площадь 43,7 кв.м., кадастровый номер 71:12:020317:4156, адрес: Тульская область, р-н. Киреевский, рп. Шварцевский, ул. Первомайская, д. 4, кв. 29
Адрес
у лицах, а также о задолженности по взносам на капитальный ремонт Организатор торгов не располагает. Залогодержатель: АО «Альфа-Банк»
Площадь
43.7 м²
Нач. цена
998,715 ₽
Тек. цена
998,715 ₽
Кадастр
71:12:020317:4156
Регион
Тульская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
у лицах, а также о задолженности по взносам на капитальный ремонт Организатор торгов не располагает. Залогодержатель: АО «Альфа-Банк»
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
8,736 ₽/м²/год
NOI
842,933 ₽/год
Лимит входа
5,925,620 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,050,147 ₽
IRR (базовый)
0.3472
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2952 | 0.6285 | 5.23 |
| base | 0.3472 | 0.767 | 4.45 |
| optimistic | 0.3706 | 0.855 | 4.3 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,736 ₽/м² × 43.7 м² = 381,763 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 295,027 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 998,715 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 43.7 м² = 1,310,851 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 77%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 35%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную