BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
помещение, жилое (1-комн. квартира), КН - 10:11:0010503:1391
Адрес
респ. Карелия р-н. Беломорский, г. Беломорск, ул. Портовое шоссе, д. 20, кв.4, этаж 01
Площадь
29.1 м²
Нач. цена
179,605 ₽
Тек. цена
179,605 ₽
Кадастр
10:11:0010503:1391
Регион
Республика Карелия
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_SBAST
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-30
Окончание заявок
2026-09-24
Карта
респ. Карелия р-н. Беломорский, г. Беломорск, ул. Портовое шоссе, д. 20, кв.4, этаж 01
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 29.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 10:11:0010503:1391
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
131,558 ₽/год
Лимит входа
597,963 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.1148
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0776 | 0.2245 | 6.5 |
| base | 0.1148 | 0.274 | 6.34 |
| optimistic | 0.1344 | 0.3054 | 6.29 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 29.1 м² = 59,582 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 46,045 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 179,605 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 29.1 м² = 572,705 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 27%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 11%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную