BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира (жилое помещение), площадь 51,4 кв.м., этаж №1, кадастровый № 63:01:0347007:1284, адрес: Самарская обл., г.о. Самара, р-н Красноглинский, п. Прибрежный, ул. Юности, д. № 2, кв. №22.
Адрес
Самарская обл., г.о. Самара, р-н Красноглинский, п. Прибрежный, ул. Юности, д. 2, кв. №22
Площадь
51.4 м²
Нач. цена
1,259,586 ₽
Тек. цена
1,259,586 ₽
Кадастр
63:01:0347007:1284
Регион
Самарская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,822,000 ₽
Дисконт к рынку
86%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,587,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
357,497 ₽/год
Лимит входа
2,325,313 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,099,709 ₽
IRR (базовый)
0.1768
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1362 | 0.306 | 6.27 |
| base | 0.1768 | 0.3735 | 6.15 |
| optimistic | 0.1974 | 0.4164 | 6.12 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 51.4 м² = 231,300 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 178,749 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,259,586 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 51.4 м² = 1,630,965 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 37%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 18%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.