BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира, площадь 66,8 кв.м., кад.№:14:36:104001:4561, адрес: РС(Я), г.Якутск, ул.Семена Данилова, д. 30/2, кв 9. Собственник Старостина С.Г.
Адрес
РС(Я), г.Якутск, ул.Семена Данилова, д. 30/2, кв 9. Собственник Старостина С.Г. Квартира
Площадь
66.8 м²
Нач. цена
6,822,000 ₽
Тек. цена
6,822,000 ₽
Кадастр
14:36:104001:4561
Регион
Республика Саха (Якутия)
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
АВК
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
15,364,000 ₽
Дисконт к рынку
51%
Лимит входа (дисконт 30%)
9,860,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
464,607 ₽/год
Лимит входа
3,022,003 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
885,922 ₽
IRR (базовый)
-0.1009
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1283 | 0.06 | None |
| base | -0.1009 | 0.0733 | None |
| optimistic | -0.0848 | 0.0817 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 66.8 м² = 210,420 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 162,613 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,822,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 66.8 м² = 7,563,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.