BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира (жилое помещение), площадь 45,7 кв.м., этаж № 5, кадастровый № 63:01:0347001:69, адрес: Самарская обл., г. Самара, р-н Красноглинский, п. Прибрежный, ул. Парусная, д. 24, кв. 50.
Адрес
Самарская обл., г. Самара, р-н Красноглинский, п. Прибрежный, ул. Парусная, д. 24, кв. 50. Сведения о зарегистрированных лицах отсутствуют
Площадь
45.7 м²
Нач. цена
1,868,618 ₽
Тек. цена
1,868,618 ₽
Кадастр
63:01:0347001:69
Регион
Самарская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,511,000 ₽
Дисконт к рынку
79%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,746,190 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
317,853 ₽/год
Лимит входа
2,067,448 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
977,757 ₽
IRR (базовый)
0.0915
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0555 | 0.1984 | 6.62 |
| base | 0.0915 | 0.2422 | 6.44 |
| optimistic | 0.1107 | 0.27 | 6.37 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 45.7 м² = 205,650 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 158,926 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,868,618 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 45.7 м² = 2,236,249 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 24%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 9%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.