BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира (жилое помещение), площадь 43 кв.м., этаж № 3, кадастровый № 63:12:1402014:79, адрес: Самарская обл., Безенчукский р-н, п.г.т. Безенчук, ул. Луговцева, д. 44Б, кв. 28
Адрес
Самарская обл., Безенчукский р-н, п.г.т. Безенчук, ул. Луговцева, д. 44Б, кв. 28 Лот №6-2026/862-АР от 06.08.26, уведомление Без-000018 от 24.07.26, собственник Ерин В.А. Квартира (жилое помещение)
Площадь
43.0 м²
Нач. цена
2,250,000 ₽
Тек. цена
2,250,000 ₽
Кадастр
63:12:1402014:79
Регион
Самарская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,890,000 ₽
Дисконт к рынку
74%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,347,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
299,074 ₽/год
Лимит входа
1,945,301 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
570,279 ₽
IRR (базовый)
-0.0078
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0391 | 0.1115 | None |
| base | -0.0078 | 0.1361 | None |
| optimistic | 0.0098 | 0.1517 | 6.92 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 43.0 м² = 135,450 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 104,676 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,250,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 43.0 м² = 2,620,500 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.