SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Квартира (жилое помещение), площадь 40,4 кв.м., этаж № 1, кадастровый № 63:04:0203034:541, адрес: Самарская обл., г. Новокуйбышевск, ул. Ворошилова, д.10в, кв. 82
Адрес
Самарская обл., г. Новокуйбышевск, ул. Ворошилова, д.10в, кв. 82 Лот №2-2026/853-АР от 06.08.26, уведомление Нов-000019 от 22.07.26
Площадь
40.4 м²
Нач. цена
1,643,200 ₽
Тек. цена
1,643,200 ₽
Кадастр
63:04:0203034:541
Регион
Самарская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Самарская обл., г. Новокуйбышевск, ул. Ворошилова, д.10в, кв. 82 Лот №2-2026/853-АР от 06.08.26, уведомление Нов-000019 от 22.07.26
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
182,644 ₽/год
Лимит входа
1,107,191 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
267,468 ₽
IRR (базовый)
-0.0403
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0701 | 0.0907 | None |
| base | -0.0403 | 0.1107 | None |
| optimistic | -0.0232 | 0.1234 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 40.4 м² = 82,719 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 63,925 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,643,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 40.4 м² = 1,967,760 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную