BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Жилой дом (здание), площадь 258,7 кв.м., этажность 1, в т.ч. подземных 1, кадастровый № 63:02:0306034:582.; Земельный участок, земли населенных пунктов под индивидуальное землевладение, площадь 952+/-
Адрес
обл. Самарская г. Жигулевск, ул. Краевая, д. 27-А.
Площадь
258.7 м²
Нач. цена
6,042,400 ₽
Тек. цена
6,042,400 ₽
Кадастр
63:02:0306034:582
Регион
Самарская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-16
Карта
обл. Самарская г. Жигулевск, ул. Краевая, д. 27-А.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : 1
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 258.7 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:02:0306034:582 | 63:02:0306034:520
Назначение здания : Жилой дом
Количество этажей : 1
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
1,169,552 ₽/год
Лимит входа
7,089,858 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,712,722 ₽
IRR (базовый)
0.0354
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0021 | 0.1447 | 6.98 |
| base | 0.0354 | 0.1767 | 6.74 |
| optimistic | 0.0537 | 0.1969 | 6.63 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 258.7 м² = 529,688 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 409,343 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,042,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 258.7 м² = 7,896,720 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную