BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Лот: 1/2 доли жилого помещения (квартира), площадью 43,3 кв.м., кадастровый номер 66:56:0110002:574 (зарегистрирован 1 человек), адрес: г. Нижний Тагил, ул. Пархоменко, д. 19, квартира 20. Собственни
Адрес
г. Нижний Тагил, ул. Пархоменко, д. 19, квартира 20. Собственник: 1/2 доли Орлов М.В. Н/ц: 1276275 руб., з/к: 191441 руб., ш/а: 12763 руб. Уведомление № 09-115/26
Площадь
43.3 м²
Нач. цена
1,276,275 ₽
Тек. цена
1,276,275 ₽
Кадастр
66:56:0110002:574
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,959,000 ₽
Дисконт к рынку
84%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,391,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
301,160 ₽/год
Лимит входа
1,958,873 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
574,258 ₽
IRR (базовый)
0.0776
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0423 | 0.184 | 6.69 |
| base | 0.0776 | 0.2245 | 6.5 |
| optimistic | 0.0966 | 0.2503 | 6.42 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 43.3 м² = 136,395 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 105,406 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,276,275 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 43.3 м² = 1,599,889 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.