BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
140,026 ₽
Макс. ставка
50,276 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
180 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 180д · увер. 0.51
office_b · region · 4 м² × 38,896 ₽ · ремонт 22,680 ₽ · маржа 35% · выход 88% от рынка · текущая цена выше потолка ставки · цена как office_b, не как карточка residential
Торгуется на
ЕЭТП (Росэлторг)
Параметры лота
Нежилое помещение, помещение № 45, площадью 3,6 кв. м, этаж: 01, кадастровый номер 26:12:010305:4490, по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Юности, 28/2.
Площадка
Адрес
—
Площадь
3.6 м²
Нач. цена
226,296 ₽
Тек. цена
226,296 ₽
Кадастр
26:12:010305:4490
Регион
Ставропольский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
828,000 ₽
Дисконт к рынку
69%
Лимит входа (дисконт 30%)
531,429 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
25,039 ₽/год
Лимит входа
162,862 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
47,744 ₽
IRR (базовый)
-0.0341
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0643 | 0.0944 | None |
| base | -0.0341 | 0.1152 | None |
| optimistic | -0.0169 | 0.1284 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 3.6 м² = 11,340 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 8,764 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 226,296 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 3.6 м² = 259,211 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.