SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Лот: Нежилое помещение, площадью 17,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0404016:5599, адрес: г. Екатеринбург, ул. Краснолесья, д. 24, бокс 335. Собственник: Вылегжанин Д.В. Н/ц: 1265650 руб., з/к: 18984
Адрес
обл. Свердловская г. Екатеринбург, ул. Краснолесья, д. 24, бокс 335
Площадь
17.4 м²
Нач. цена
1,265,650 ₽
Тек. цена
1,265,650 ₽
Кадастр
66:41:0404016:5599
Регион
Свердловская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл. Свердловская г. Екатеринбург, ул. Краснолесья, д. 24, бокс 335
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 17.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 66:41:0404016:5599
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
34,875 ₽/м²
Аренда
3,965 ₽/м²/год
NOI
106,632 ₽/год
Лимит входа
203,262 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0651
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.094 | 0.0769 | None |
| base | -0.0651 | 0.0939 | None |
| optimistic | -0.0485 | 0.1046 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,965 ₽/м² × 17.4 м² = 68,991 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 53,316 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,265,650 ₽ × 1.05 + CAPEX 34,875 ₽/м² × 17.4 м² = 1,935,758 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 34,875 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отсутствие отделки (средняя)
- • арест (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную