BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Лот: Жилое помещение (квартира), площадью 42,9 кв.м., кадастровый номер 66:55:0303023:4019 (зарегистрировано 2 человека), адрес: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, д. 44, квартира 89. Собственник: Кон
Адрес
г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, д. 44, квартира 89. Собственник: Коновалова В.Э. Н/ц: 1686900 руб., з/к: 253035 руб., ш/а: 16869 руб. Уведомление № 24-2468/26
Площадь
42.9 м²
Нач. цена
1,686,900 ₽
Тек. цена
1,686,900 ₽
Кадастр
66:55:0303023:4019
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,867,000 ₽
Дисконт к рынку
79%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,332,857 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
298,378 ₽/год
Лимит входа
1,940,777 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
568,953 ₽
IRR (базовый)
0.0342
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.001 | 0.1437 | 6.99 |
| base | 0.0342 | 0.1754 | 6.75 |
| optimistic | 0.0525 | 0.1956 | 6.64 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 42.9 м² = 135,135 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 104,432 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,686,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.9 м² = 2,028,645 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.