BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 9.0 · ×0.65
Лот
Лот: 1/4 доли на жилое помещение (квартира), площадью 42,6 кв.м., кадастровый номер 66:45:0200272:169 (сведения о зарегистрированных лицах не предоставлены), адрес: г. Каменск-Уральский, ул. Набережн
Адрес
обл. Свердловская г. Каменск-Уральский, ул. Набережная, д. 11, квартира 40
Площадь
42.6 м²
Нач. цена
592,700 ₽
Тек. цена
592,700 ₽
Кадастр
66:45:0200272:169
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл. Свердловская г. Каменск-Уральский, ул. Набережная, д. 11, квартира 40
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 42.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 66:45:0200272:169
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
19,800 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
192,589 ₽/год
Лимит входа
607,598 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0152
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0171 | 0.1284 | None |
| base | 0.0152 | 0.1567 | 6.88 |
| optimistic | 0.0332 | 0.1747 | 6.76 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 42.6 м² = 87,224 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 67,406 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 592,700 ₽ × 1.05 + CAPEX 19,800 ₽/м² × 42.6 м² = 1,465,815 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 19,800 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отсутствие отделки (средняя)
- • арест (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную