BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Лот: 1/4 доли на жилое помещение (квартира), площадью 42,6 кв.м., кадастровый номер 66:58:0118006:4460 (зарегистрировано 4 человека), адрес: г. Первоуральск, ул. Ватутина, д. 46, квартира 30. Собств
Адрес
г. Первоуральск, ул. Ватутина, д. 46, квартира 30. Собственник: 1/4 доли Афанасьева (Балашова) А.А. Н/ц: 720400 руб., з/к: 108060 руб., ш/а: 7204 руб. Уведомление № 43-1306/26
Площадь
42.6 м²
Нач. цена
720,400 ₽
Тек. цена
720,400 ₽
Кадастр
66:58:0118006:4460
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,798,000 ₽
Дисконт к рынку
90%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,288,571 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
296,292 ₽/год
Лимит входа
1,927,205 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
564,974 ₽
IRR (базовый)
0.1629
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.123 | 0.2861 | 6.31 |
| base | 0.1629 | 0.3492 | 6.19 |
| optimistic | 0.1832 | 0.3893 | 6.15 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 42.6 м² = 134,190 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 103,702 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 720,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.6 м² = 1,012,020 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 35%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.