SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Лот: 2/3 доли на жилое помещение (квартира), площадью 29,3 кв.м., кадастровый номер 66:08:0804006:1321 (зарегистрировано 2 человека), адрес: г. Верхняя Салда, ул. 25 Октября, д. 8, квартира 45. Собс
Адрес
обл. Свердловская г. Верхняя Салда, ул. 25 Октября, д. 8, квартира 45
Площадь
29.3 м²
Нач. цена
632,100 ₽
Тек. цена
632,100 ₽
Кадастр
66:08:0804006:1321
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-29
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
обл. Свердловская г. Верхняя Салда, ул. 25 Октября, д. 8, квартира 45
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 29.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 66:08:0804006:1321
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
19,800 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
132,462 ₽/год
Лимит входа
417,902 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0188
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0496 | 0.1041 | None |
| base | -0.0188 | 0.127 | None |
| optimistic | -0.0014 | 0.1416 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 29.3 м² = 59,992 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 46,362 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 632,100 ₽ × 1.05 + CAPEX 19,800 ₽/м² × 29.3 м² = 1,243,845 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 19,800 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отсутствие отделки (средняя)
- • арест (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную