BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот: Объект незавершенного строительства, площадью 1824,8 кв.м., кадастровый номер 66:69:0101001:13823, степень готовности 75% адрес: пгт Рефтинский, ул. Молодежная, №9/1. Собственник: Пасынков А.А
Адрес
пгт Рефтинский, ул. Молодежная, №9/1. Собственник: Пасынков А.А. Н/ц: 67893100 руб., з/к: 10183965 руб., ш/а: 678931 руб. Уведомление № 15-2349/26
Площадь
1,824.8 м²
Нач. цена
67,893,100 ₽
Тек. цена
67,893,100 ₽
Кадастр
66:69:0101001:13823
Регион
Свердловская область
Категория
office_b
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
9,299 ₽/м²/год
NOI
37,467,748 ₽/год
Лимит входа
264,061,570 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
91,799,674 ₽
IRR (базовый)
0.2603
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2144 | 0.4453 | 6.07 |
| base | 0.2603 | 0.5434 | 5.85 |
| optimistic | 0.2822 | 0.6058 | 5.65 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 9,299 ₽/м² × 1,824.8 м² = 16,969,089 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 13,113,712 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 67,893,100 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 1,824.8 м² = 82,236,555 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 54%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 26%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную