BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Лот: Жилое помещение (квартира), площадью 12,6 кв.м., кадастровый номер 66:55:0303023:5718 (зарегистрирован 1 человек), адрес: г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, д. 25, квартира 13. Собственник: Макар
Адрес
г. Нижняя Салда, ул. Ломоносова, д. 25, квартира 13. Собственник: Макаров С.А. Н/ц: 362900 руб., з/к:54435 руб., ш/а: 3629 руб. Уведомление № 24-2345/26
Площадь
12.6 м²
Нач. цена
362,900 ₽
Тек. цена
362,900 ₽
Кадастр
66:55:0303023:5718
Регион
Свердловская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Фабрикант
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
2,898,000 ₽
Дисконт к рынку
84%
Лимит входа (дисконт 30%)
1,860,000 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
87,636 ₽/год
Лимит входа
570,018 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
167,105 ₽
IRR (базовый)
0.0812
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0457 | 0.1876 | 6.67 |
| base | 0.0812 | 0.2289 | 6.48 |
| optimistic | 0.1002 | 0.2552 | 6.41 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 12.6 м² = 39,690 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 30,672 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 362,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 12.6 м² = 456,645 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 23%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.