SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Нежилое помещение в здании литер А1 площадью 34,6 кв. м, кадастровый номер 46:29:102328:1001, здание находится в аварийном состоянии (имущество обременено: арест, запрет на совершение регистрационных
Адрес
обл. Курская, г.о. город Курск, г. Курск
Площадь
34.6 м²
Нач. цена
1,083,000 ₽
Тек. цена
1,083,000 ₽
Кадастр
46:29:102328:1001
Регион
Курская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-10-06
Окончание заявок
2026-10-02
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: арест, запрет на совершение регистрационных действий
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 34.6 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 46:29:102328:1001
Общие сведения об ограничениях и обременениях : -
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
46,200 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
240,650 ₽/год
Лимит входа
240,603 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0485
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.078 | 0.086 | None |
| base | -0.0485 | 0.1049 | None |
| optimistic | -0.0315 | 0.117 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 34.6 м² = 108,990 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 84,227 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,083,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 46,200 ₽/м² × 34.6 м² = 2,735,670 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 46,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • аварийное состояние здания (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную