Лот #3322 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

Жилой дом пл. 41,2 кв.м. с кад. № 44:25:010206:59, земельный участок пл. 670 кв.м. с кад № 44:25:010206:12. Залогодержатель ПАО «Сбербанк». Правообладатель – Шорохов М.А.

Адрес

обл. Костромская г. Буй, ул. Олега Кошевого, д. 14.

Площадь

41.2 м²

Нач. цена

711,280 ₽

Тек. цена

711,280 ₽

Кадастр

44:25:010206:59

Регион

Костромская область

Категория

residential

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_RTS

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-11

Окончание заявок

2026-09-09

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Карта

обл. Костромская г. Буй, ул. Олега Кошевого, д. 14.

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: —

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —

Общая площадь: 41.2 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —

Вид жилого помещения спец. Фонда: —

Вид жилого помещения: дом

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 44:25:010206:59

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	0.0107	0.1525	6.91
base	0.0444	0.1862	6.68
optimistic	0.0629	0.2075	6.58

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 41.2 м² = 120,510 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 93,130 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 711,280 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 41.2 м² = 1,704,744 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 19%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 4%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

Дефекты:

• коррозия (средняя)
• отслоение краски (низкая)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную