SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Квартира пл. 55,2 кв.м. с кад. № 44:27:080303:1406. Залогодержатель АО «ТБанк». Правообладатель – Зайцев А.О., Зайцева Е.Э.
Адрес
обл. Костромская г. Кострома, ул. Машиностроителей, д. 37, кв. 56.
Площадь
55.2 м²
Нач. цена
4,157,638 ₽
Тек. цена
4,157,638 ₽
Кадастр
44:27:080303:1406
Регион
Костромская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-09
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 55.2 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: кв
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 44:27:080303:1406
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
383,927 ₽/год
Лимит входа
2,497,224 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
732,079 ₽
IRR (базовый)
-0.0595
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0886 | 0.0799 | None |
| base | -0.0595 | 0.0975 | None |
| optimistic | -0.0427 | 0.1087 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 55.2 м² = 173,880 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 134,374 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,157,638 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 55.2 м² = 4,696,720 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную