SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Квартира пл. 54,7 кв.м. с кад. № 44:27:040225:163 . Залогодержатель АО «Дом.РФ». Правообладатель – Башкирова Н.Ю.
Адрес
обл. Костромская , г. Кострома, ул. Борьбы, д. 34, кв. 38.
Площадь
54.7 м²
Нач. цена
2,451,400 ₽
Тек. цена
2,451,400 ₽
Кадастр
44:27:040225:163
Регион
Костромская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-09
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 54.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: кв
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 44:27:040225:163
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
22,500 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
380,449 ₽/год
Лимит входа
1,615,033 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0287
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0591 | 0.0977 | None |
| base | -0.0287 | 0.1193 | None |
| optimistic | -0.0115 | 0.133 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 54.7 м² = 172,305 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 133,157 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,451,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 22,500 ₽/м² × 54.7 м² = 3,804,720 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 22,500 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (критическая)
- • повреждение фасада (критическая)
Риски
- ⚠ ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- ⚠ kad.arbitr: нет ключа — проверьте споры должника вручную
- ⚠ ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)