BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,640,666 ₽
Макс. ставка
977,769 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.65
residential · region · 61 м² × 59,488 ₽ · ремонт 385,560 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Торгуется на
РАД (Российский аукционный дом)
Параметры лота
квартира, кад.№ 07:09:0104003:114, общ.пл. 61,2 кв.м., расположенная по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г.о. Нальчик, г. Нальчик, ул. Головко, д. 83, кв. 3
Площадка
Адрес
респ. Кабардино-Балкарская, г.о. Нальчик, г. Нальчик, ул. Головко, дом 83 Кабардино-Балкарская Республика, г.о. Нальчик, г. Нальчик, ул. Головко, д. 83, кв. 3
Площадь
61.2 м²
Нач. цена
3,712,800 ₽
Тек. цена
3,712,800 ₽
Кадастр
07:09:0104003:114
Регион
Кабардино-Балкарская Республика
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Гоплачевой Л.С.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
14,076,000 ₽
Дисконт к рынку
70%
Лимит входа (дисконт 30%)
9,034,286 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
425,658 ₽/год
Лимит входа
2,768,661 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
811,653 ₽
IRR (базовый)
-0.0291
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0594 | 0.0975 | None |
| base | -0.0291 | 0.119 | None |
| optimistic | -0.0118 | 0.1327 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 61.2 м² = 192,780 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 148,980 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,712,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 61.2 м² = 4,265,640 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -3%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Гоплачевой Л.С.
Обременения / аресты
ипотека, запрет рег. действий
Основание реализации
Постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Гоплачевой Л.С.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.