BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
2,938,707 ₽
Макс. ставка
789,245 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.65
residential · region · 49 м² × 59,488 ₽ · ремонт 311,220 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Торгуется на
РАД (Российский аукционный дом)
Параметры лота
квартира, кад.№ 07:09:0000000:36767, общ.пл. 49,4 кв.м., расположенная по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г.о. Нальчик, г. Нальчик, ул. Мальбахова, д. 17, кв. 61
Площадка
Адрес
респ. Кабардино-Балкарская, г.о. Нальчик, г. Нальчик, ул. Мальбахова, дом 17, кв. 61
Площадь
49.4 м²
Нач. цена
3,284,800 ₽
Тек. цена
3,284,800 ₽
Кадастр
07:09:0000000:36767
Регион
Кабардино-Балкарская Республика
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Шомаховой М.Х.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,362,000 ₽
Дисконт к рынку
67%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,292,381 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
343,587 ₽/год
Лимит входа
2,234,834 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
655,158 ₽
IRR (базовый)
-0.0421
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0719 | 0.0897 | None |
| base | -0.0421 | 0.1094 | None |
| optimistic | -0.025 | 0.122 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 49.4 м² = 155,610 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 120,255 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,284,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 49.4 м² = 3,745,440 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Шомаховой М.Х.
Обременения / аресты
ипотека, запрет рег. действий
Основание реализации
Постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Шомаховой М.Х.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.