BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,527,638 ₽
Макс. ставка
947,414 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
308 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 308д · увер. 0.65
residential · region · 59 м² × 59,488 ₽ · ремонт 373,590 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Торгуется на
РАД (Российский аукционный дом)
Параметры лота
квартира, кад.№ 07:08:0801058:213, общ.пл. 59,3 кв.м., расположенная по адресу: Кабардино-Балкарская респ., Чегемский р-н, с. Шалушка, мкр Щтауч, уч. 2, секция №1, кв 10
Площадка
Адрес
респ. Кабардино-Балкарская, м.р-н Чегемский, с.п. Шалушка, с. Шалушка, мкр. Щтауч Кабардино-Балкарская респ., Чегемский р-н, с. Шалушка, мкр Щтауч, уч. 2, секция №1, кв 10
Площадь
59.3 м²
Нач. цена
2,662,400 ₽
Тек. цена
2,662,400 ₽
Кадастр
07:08:0801058:213
Регион
Кабардино-Балкарская Республика
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Кожукову Р.М.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,639,000 ₽
Дисконт к рынку
77%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,753,810 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
412,443 ₽/год
Лимит входа
2,682,706 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
786,454 ₽
IRR (базовый)
0.0146
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0177 | 0.1279 | None |
| base | 0.0146 | 0.1561 | 6.88 |
| optimistic | 0.0325 | 0.174 | 6.76 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 59.3 м² = 186,795 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 144,355 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,662,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 59.3 м² = 3,151,320 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Кожукову Р.М.
Обременения / аресты
ипотека, запрет рег. действий
Основание реализации
Постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Кожукову Р.М.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.