SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Квартира пл. 33,5 кв.м. с кад. № 44:13:140108:911. Залогодержатель АО «ТБанк». Правообладатель – Тулупов Н.М.
Адрес
обл. Костромская г. Нерехта, ул. Дружбы, д. 15, кв. 62.
Площадь
33.5 м²
Нач. цена
1,322,466 ₽
Тек. цена
1,322,466 ₽
Кадастр
44:13:140108:911
Регион
Костромская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-11
Окончание заявок
2026-09-09
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 33.5 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: кв
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 44:13:140108:911
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
19,800 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
232,999 ₽/год
Лимит входа
1,075,240 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,001 ₽
IRR (базовый)
-0.0086
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0399 | 0.111 | None |
| base | -0.0086 | 0.1354 | None |
| optimistic | 0.009 | 0.151 | 6.93 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 33.5 м² = 105,525 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 81,550 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,322,466 ₽ × 1.05 + CAPEX 19,800 ₽/м² × 33.5 м² = 2,051,890 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 19,800 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • отслоение краски (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную