BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Жилой дом, площадью 189,6 кв.м, кадастровый номер 20:09:0201002:1363; Земельный участок (для ведения личного подсобного хозяйства), площадью 840+/-10 кв.м, кадастровый номер 20:09:0201002:578
Адрес
респ. Чеченская, м.р-н Ножай-Юртовский, с.п. Мескетинское, с. Мескеты, ул. Х.Х.Сайдуллаева, дом 17
Площадь
1,029.6 м²
Нач. цена
3,204,585 ₽
Тек. цена
3,204,585 ₽
Кадастр
20:09:0201002:1363
Регион
Чеченская Республика
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_MMVB
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-25
Окончание заявок
2026-09-23
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 1029.6 м^2 общ. пл
Кадастровые номера: 20:09:0201002:1363 | 20:09:0201002:578
Кадастровая стоимость : —
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
3,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
1,318,706 ₽/год
Лимит входа
9,119,135 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,056,246 ₽
IRR (базовый)
0.1913
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1498 | 0.3276 | 6.23 |
| base | 0.1913 | 0.3999 | 6.12 |
| optimistic | 0.2121 | 0.4457 | 6.09 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 189.6 м² = 597,240 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 461,547 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,204,585 ₽ × 1.05 + CAPEX 3,000 ₽/м² × 189.6 м² = 3,933,614 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 40%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 19%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 3,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отслоение краски (низкая)
- • износ ламината (средняя)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную