BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Земельный участок, земли населенных пунктов, зона многоэтажной застройки (Ж-4), для обслуживания и эксплуатации жилого дома, пл.596+/-9кв.м., кад.№25:34:017001:14668, адрес: Местоположение установлено
Адрес
край Приморский, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Кузнечная, з/у 36 Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Кузнечная, з/у 36
Площадь
596.0 м²
Нач. цена
2,431,000 ₽
Тек. цена
2,431,000 ₽
Кадастр
25:34:017001:14668
Регион
Приморский край
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-23
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: —
Кадастровый номер земельного участка: 25:34:017001:14669
Площадь земельного участка: 596.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '2.6', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.6', 'name': 'Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)', 'actual': False}]
Территориальные зоны: —
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
4,145,299 ₽/год
Лимит входа
22,875,921 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
3,817,474 ₽
IRR (базовый)
0.2289
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1851 | 0.3888 | 6.13 |
| base | 0.2289 | 0.4745 | 6.04 |
| optimistic | 0.2503 | 0.529 | 6.02 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 596.0 м² = 1,877,400 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,450,855 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,431,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 596.0 м² = 10,419,750 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 47%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 23%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «2511090738» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную