BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение, эт.5, общ.пл.42,9кв.м., кад.№25:34:017501:5209, адрес: Приморский край, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Агеева, д. 56, кв. 60, сведения о зарегистрированных: Имишова А.М., сведени
Адрес
Приморский край, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Агеева, д. 56, кв. 60, сведения о зарегистрированных: Имишова А.М., сведения о задолженность по капремонту - отсутствуют, соб-к Имишова А.М
Площадь
42.9 м²
Нач. цена
5,154,000 ₽
Тек. цена
5,154,000 ₽
Кадастр
25:34:017501:5209
Регион
Приморский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,867,000 ₽
Дисконт к рынку
43%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,332,857 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
298,378 ₽/год
Лимит входа
1,940,777 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
568,953 ₽
IRR (базовый)
-0.1223
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1489 | 0.0514 | None |
| base | -0.1223 | 0.0628 | None |
| optimistic | -0.1066 | 0.07 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 42.9 м² = 135,135 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 104,432 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,154,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.9 м² = 5,669,100 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -12%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.