SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 13.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение в здании (бокс №12 в ГСК "Заводчане", лит.А), эт.1, общ.пл.18,8кв.м., кад.№25:34:000000:5052, адрес: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Полушкина, д. 134б, пом. 12, соб-к Лихтенвальд
Адрес
край Приморский, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Полушкина, дом 134Б Приморский край, г. Уссурийск, ул. Полушкина, д. 134б, пом. 12
Площадь
18.8 м²
Нач. цена
1,001,000 ₽
Тек. цена
1,001,000 ₽
Кадастр
25:34:000000:5052
Регион
Приморский край
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RAD
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-23
Карта
край Приморский, г.о. Уссурийский, г. Уссурийск, ул. Полушкина, дом 134Б Приморский край, г. Уссурийск, ул. Полушкина, д. 134б, пом. 12
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 18.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 25:34:000000:5052
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,776 ₽/м²/год
NOI
115,212 ₽/год
Лимит входа
607,702 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
78,002 ₽
IRR (базовый)
-0.0472
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0768 | 0.0867 | None |
| base | -0.0472 | 0.1058 | None |
| optimistic | -0.0303 | 0.1179 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,776 ₽/м² × 18.8 м² = 52,179 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 40,324 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,001,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 18.8 м² = 1,299,210 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -5%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную