SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Квартира (жилое помещение), площадь 30 кв.м., этаж 1, кадастровый № 63:08:0104005:628, адрес: Самарская обл., г. Сызрань, ул. Физкультурников, д. 11, кв. 66.
Адрес
обл. Самарская г. Сызрань, ул. Физкультурников, д. 11, кв. 66.
Площадь
30.0 м²
Нач. цена
1,639,650 ₽
Тек. цена
1,639,650 ₽
Кадастр
63:08:0104005:628
Регион
Самарская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-23
Карта
обл. Самарская г. Сызрань, ул. Физкультурников, д. 11, кв. 66.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 30.0 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 63:08:0104005:628
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
135,626 ₽/год
Лимит входа
616,457 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.095
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1227 | 0.0626 | None |
| base | -0.095 | 0.0764 | None |
| optimistic | -0.0788 | 0.0852 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 30.0 м² = 61,425 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 47,469 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,639,650 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 30.0 м² = 2,117,632 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отсутствие отделки (средняя)
- • повреждения окон (средняя)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную