BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Квартира (жилое помещение), кадастровый № 63:04:0203034:1936, площадью 59,5 кв.м., этаж № 3, адрес: Самарская обл., г. Новокуйбышевск, ул. Ворошилова, д. 8, кв. 89.
Адрес
Самарская обл., г. Новокуйбышевск, ул. Ворошилова, д. 8, кв. 89. Лот №9НЗ-2026/644-АР от 16.06.26, уведомление Нов-000008 от 24.04.26, собственник Чернухина О.В. Квартира (жилое помещение)
Площадь
59.5 м²
Нач. цена
2,884,900 ₽
Тек. цена
2,884,900 ₽
Кадастр
63:04:0203034:1936
Регион
Самарская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,685,000 ₽
Дисконт к рынку
75%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,783,333 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
413,834 ₽/год
Лимит входа
2,691,754 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
789,107 ₽
IRR (базовый)
0.0033
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0285 | 0.1194 | None |
| base | 0.0033 | 0.1458 | 6.97 |
| optimistic | 0.0211 | 0.1625 | 6.84 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 59.5 м² = 187,425 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 144,842 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,884,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 59.5 м² = 3,386,145 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.