BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Лот№2 Нежилое помещение (погреб) кадастровый № - 22:63:040516:1038 площадь - 3,3 кв.м. адрес - г. Барнаул, ул. Гущина, д. 163а, помещ. 92. Нач.цена 110294 руб. (Грибанова Е.Н., арест, постановление С
Адрес
- г. Барнаул, ул. Гущина, д. 163а, помещ. 92. Нач.цена 110294 руб. (Грибанова Е.Н., арест, постановление СПИ о запрете регистрационных действий) (1103) Лот№2 Нежилое помещение (погреб)
Площадь
3.3 м²
Нач. цена
110,294 ₽
Тек. цена
110,294 ₽
Кадастр
22:63:040516:1038
Регион
Алтайский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
759,000 ₽
Дисконт к рынку
82%
Лимит входа (дисконт 30%)
487,143 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
22,952 ₽/год
Лимит входа
149,291 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
70,604 ₽
IRR (базовый)
0.1247
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0869 | 0.2363 | 6.46 |
| base | 0.1247 | 0.2884 | 6.31 |
| optimistic | 0.1444 | 0.3215 | 6.26 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 3.3 м² = 14,850 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 11,476 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 110,294 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 3.3 м² = 135,609 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 29%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 12%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.