BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Лот№1 Жилое помещение (квартира) кадастровый № - 22:63:010535:463 площадь - 33,9 кв.м., адрес - г. Барнаул, ул. Юрина, д. 190, кв. 64. Зарегистрирован 1 человек . Нач.цена 3632601 руб. (Бирюкова О.Ю.,
Адрес
- г. Барнаул, ул. Юрина, д. 190, кв. 64. Зарегистрирован 1 человек . Нач.цена 3632601 руб. (Бирюкова О.Ю., арест, постановление СПИ о запрете регистрационных действий) (1119)
Площадь
33.9 м²
Нач. цена
3,632,601 ₽
Тек. цена
3,632,601 ₽
Кадастр
22:63:010535:463
Регион
Алтайский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,797,000 ₽
Дисконт к рынку
48%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,004,286 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
235,781 ₽/год
Лимит входа
1,533,621 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
725,295 ₽
IRR (базовый)
-0.0557
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0849 | 0.0819 | None |
| base | -0.0557 | 0.1 | None |
| optimistic | -0.0389 | 0.1115 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 33.9 м² = 152,550 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 117,891 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,632,601 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 33.9 м² = 4,017,631 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.