Торги не состоялись.
BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
2,182,294 ₽
Макс. ставка
628,584 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
187 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 187д · увер. 0.65
residential · major · 25 м² × 86,944 ₽ · ремонт 210,840 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Параметры лота
Жилое помещение, квартира площадью 25,1 кв.м., кадастровый № 61:44:0082615:18221 (находится в залоге), должник Любченко Т.Н., (Поручение ТУ Росимущества в РО от 24.09.2026 № 61-1727-У). Адрес (местопо
Площадка
Адрес
обл. Ростовская, г.о. город Ростов-на-Дону, г. Ростов-на-Дону, ул. Александра Печерского, дом 13
Площадь
25.1 м²
Нач. цена
1,912,000 ₽
Тек. цена
1,912,000 ₽
Кадастр
61:44:0082615:18221
Регион
Ростовская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Любченко Т.Н.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,773,000 ₽
Дисконт к рынку
63%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,705,238 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
174,576 ₽/год
Лимит входа
1,135,513 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
537,018 ₽
IRR (базовый)
-0.0058
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0372 | 0.1129 | None |
| base | -0.0058 | 0.1378 | None |
| optimistic | 0.0118 | 0.1536 | 6.91 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 25.1 м² = 112,950 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 87,288 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,912,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 25.1 м² = 2,158,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 14%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Любченко Т.Н.
Обременения / аресты
залог, арест наложенный судебным приставом-исполнителем
Основание реализации
постановление судебного пристава-исполнителя о передаче на реализацию, поручение ТУ Росимущества в РО № 61-1727-У
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Любченко Т.Н.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.