BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Лот №35 Жилое помещение (квартира) 1/4 доли в праве, площадью 65 кв. м., кад. №19:01:030108:2211, расположенная по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирова, д. 103, кв. 190. Должник Селигеева
Адрес
Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирова, д. 103, кв. 190
Площадь
65.0 м²
Нач. цена
1,300,000 ₽
Тек. цена
1,300,000 ₽
Кадастр
19:01:030108:2211
Регион
Республика Хакасия
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирова, д. 103, кв. 190
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
293,857 ₽/год
Лимит входа
1,781,371 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
773,944 ₽
IRR (базовый)
0.1226
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0849 | 0.2338 | 6.47 |
| base | 0.1226 | 0.2853 | 6.31 |
| optimistic | 0.1423 | 0.318 | 6.26 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 65.0 м² = 190,125 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 146,929 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,300,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 65.0 м² = 1,755,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 29%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 12%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную