BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Лот №7 (повторные торги) Нежилое здание, площадью 20 кв. м., кад. № 19:02:010723:1242; Земельный участок, площадью 586 кв. м., кад. №19:02:010723:321, расположенные по адресу: Республика Хакасия, г. Ч
Адрес
Республика Хакасия, г. Черногорск, в районе промзоны ПКСО, садоводческое товарищество «Текстильщик-1», ул. Шестая, 35
Площадь
20.0 м²
Нач. цена
511,700 ₽
Тек. цена
511,700 ₽
Кадастр
19:02:010723:1242
Регион
Республика Хакасия
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Республика Хакасия, г. Черногорск, в районе промзоны ПКСО, садоводческое товарищество «Текстильщик-1», ул. Шестая, 35
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
90,418 ₽/год
Лимит входа
548,114 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
132,410 ₽
IRR (базовый)
0.0229
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0098 | 0.1344 | None |
| base | 0.0229 | 0.1641 | 6.82 |
| optimistic | 0.041 | 0.1829 | 6.71 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 20.0 м² = 40,950 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 31,646 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 511,700 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 20.0 м² = 657,285 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную