BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
3,634,259 ₽
Макс. ставка
1,038,820 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
209 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 209д · увер. 0.65
residential · major · 42 м² × 86,944 ₽ · ремонт 351,120 ₽ · маржа 43% · выход 75% от рынка · обременение, срок и цена выхода хуже
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Жилое помещение (квартира), площадью 41,8 кв.м., кад. №24:50:0300305:9540, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, д. 43, кв. 159. Должник Никифоров А.В. Обременения: Арест, зап
Площадка
Адрес
край Красноярский г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, д. 43, кв. 159
Площадь
41.8 м²
Нач. цена
6,025,000 ₽
Тек. цена
6,025,000 ₽
Кадастр
24:50:0300305:9540
Регион
Красноярский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Никифоров А.В.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,614,000 ₽
Дисконт к рынку
32%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,170,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
290,727 ₽/год
Лимит входа
1,891,014 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
894,316 ₽
IRR (базовый)
-0.097
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1246 | 0.0617 | None |
| base | -0.097 | 0.0753 | None |
| optimistic | -0.0809 | 0.084 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 41.8 м² = 188,100 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 145,364 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,025,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 41.8 м² = 6,577,050 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Никифоров А.В.
Обременения / аресты
Арест, запреты на рег. действия
Основание реализации
Поручение на реализацию имущества № 2253 от 30.09.2026
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Никифоров А.В.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.