SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Лот №2 (повторные торги) Квартира, площадью 78 кв. м., кад. №19:01:020103:2484, расположенная по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, д. 135, кв. 74. Должник Адешкина Е.А. Обременен
Адрес
Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, д. 135, кв. 74
Площадь
78.0 м²
Нач. цена
6,247,500 ₽
Тек. цена
6,247,500 ₽
Кадастр
19:01:020103:2484
Регион
Республика Хакасия
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Чертыгашева, д. 135, кв. 74
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
352,629 ₽/год
Лимит входа
2,137,646 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
516,399 ₽
IRR (базовый)
-0.1288
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1551 | 0.049 | None |
| base | -0.1288 | 0.0598 | None |
| optimistic | -0.1132 | 0.0667 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 78.0 м² = 159,705 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 123,420 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 6,247,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 78.0 м² = 7,027,875 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 6%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -13%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную