BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Лот №24 Нежилое помещение (магазин), площадью 43,3 кв.м., кад. №19:09:010115:1290, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абаза, ул. Энтузиастов, д. 2А, пом. 27Н (первый этаж). Должник Бутана
Адрес
респ. Хакасия
Площадь
43.3 м²
Нач. цена
1,521,000 ₽
Тек. цена
1,521,000 ₽
Кадастр
19:09:010115:1290
Регион
Республика Хакасия
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
респ. Хакасия
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: — м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 19:09:010115:1290
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
8,736 ₽/м²/год
NOI
835,218 ₽/год
Лимит входа
5,683,335 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,843,335 ₽
IRR (базовый)
0.2338
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1897 | 0.3973 | 6.12 |
| base | 0.2338 | 0.4849 | 6.03 |
| optimistic | 0.2553 | 0.5406 | 6.01 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,736 ₽/м² × 43.3 м² = 378,269 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 292,326 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,521,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 43.3 м² = 2,054,298 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 48%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 23%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную