SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир B · скор 52.0 · ×1.05
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,159,400 ₽
Макс. ставка
774,288 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
25 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 25д · увер. 0.51
self_storage · moscow · 16 м² × 74,800 ₽ · ремонт 31,000 ₽ · маржа 15% · выход 88% от рынка · текущая цена выше потолка ставки · цена как self_storage, не как карточка basement
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в оперативном управлении в ГБУ "Жилищник района Северное Медведково", в объекте гаражного назначения по адресу: г. Москва, Широкая улица, дом 9, корпус 2, подвал, пом.
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Северное Медведково, ул. Широкая, дом 9 к. 2
Площадь
15.5 м²
Нач. цена
2,130,000 ₽
Тек. цена
2,130,000 ₽
Кадастр
77:02:0004001:12498
Регион
г. Москва
Категория
basement
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-12-02
Окончание заявок
2026-11-20
Шаг торгов
Текущая цена
2,130,000 ₽
Шаг аукциона
106,500 ₽
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Северное Медведково, ул. Широкая, дом 9 к. 2
Характеристики
Общая площадь: 15.5 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 77:02:0004001:12498
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
12,600 ₽/м²/год
NOI
150,928 ₽/год
Лимит входа
865,430 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
936,280 ₽
IRR (базовый)
0.0627
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0282 | 0.1693 | 6.79 |
| base | 0.0627 | 0.2067 | 6.58 |
| optimistic | 0.0815 | 0.2304 | 6.49 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 12,600 ₽/м² × 15.5 м² = 195,300 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 150,928 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,130,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 15.5 м² = 2,488,782 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 21%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
70/100
Отделка
standard
Capex
5000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • загрязнения/потертости (низкая)
- • неравномерное выцветание/загрязнение (низкая)
модель занизила capex 5,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.