SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
704,915 ₽
Макс. ставка
261,866 ₽
Если забрать сейчас
+292,333 ₽
До денег
180 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 C · ДОЛГО · 180д · увер. 0.57
office_b · major · 12 м² × 56,848 ₽ · ремонт 104,160 ₽ · маржа 35% · выход 88% от рынка
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
помещение площадью 12,4 кв.м. с кадастровым номером 48:05:0400420:1256 (РНФИ П13490002376), расположенное по адресу: Липецкая область, р-н Добровский, с/п. Добровский сельсовет, с. Доброе, ул. Интерна
Площадка
Адрес
обл. Липецкая, м.о. Добровский, с. Доброе, ул. Интернациональная, дом 23 д. 23
Площадь
12.4 м²
Нач. цена
196,000 ₽
Тек. цена
196,000 ₽
Кадастр
48:05:0400420:1256
Регион
Липецкая область
Категория
office_b
Этап процедуры
Публичное предложение
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-12-01
Окончание заявок
2026-11-22
График снижения цены
Текущая цена
196,000 ₽
Шаг снижения
19,600 ₽
Шаг аукциона
9,800 ₽
Цена отсечения
98,000 ₽
Осталось шагов
5
Публичное предложение: цена падает на шаг каждый период, первый подавший заявку выигрывает. Чем ниже цена — тем выше риск, что лот заберут раньше.
Карта
обл. Липецкая, м.о. Добровский, с. Доброе, ул. Интернациональная, дом 23 д. 23
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 48:05:0400420:848
Общая площадь: 12.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 2
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 48:05:0400420:1256
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: —
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
8,635 ₽/м²/год
NOI
165,492 ₽/год
Лимит входа
1,117,058 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
549,703 ₽
IRR (базовый)
0.3986
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3426 | 0.7553 | 4.52 |
| base | 0.3986 | 0.9218 | 3.85 |
| optimistic | 0.4229 | 1.0276 | 3.72 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,635 ₽/м² × 12.4 м² = 107,073 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 82,746 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 196,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 12.4 м² = 305,905 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 92%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 40%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Состояние
68/100
Отделка
standard
Capex
4000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • небольшие царапины на полу (низкая)
- • отслоение краски/штукатурки (низкая)
- • неаккуратная прокладка кабелей (низкая)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.