SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Лот №33 Жилое помещение (квартира), площадью 47,6 кв. м., кад. №19:02:010528:1092, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, пр-кт Космонавтов, д. 6, кв. 25. Должник Братилов Р.В. Об
Адрес
Республика Хакасия, г. Черногорск, пр-кт Космонавтов, д. 6, кв. 25
Площадь
47.6 м²
Нач. цена
2,708,000 ₽
Тек. цена
2,708,000 ₽
Кадастр
19:02:010528:1092
Регион
Республика Хакасия
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Республика Хакасия, г. Черногорск, пр-кт Космонавтов, д. 6, кв. 25
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
215,194 ₽/год
Лимит входа
1,304,512 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
315,136 ₽
IRR (базовый)
-0.0848
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1129 | 0.0672 | None |
| base | -0.0848 | 0.082 | None |
| optimistic | -0.0685 | 0.0914 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 47.6 м² = 97,461 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 75,318 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,708,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 47.6 м² = 3,129,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную