SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
0 ₽
Макс. ставка
0 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
160 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 160д · увер. 0.42
land · mo · 0 м² × 0 ₽ · ремонт 0 ₽ · маржа 35% · выход 90% от рынка
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); критические дефекты.
Параметры лота
Аукцион в отношении земельного участка с КН 50:29:0030201:3208
Площадка
Адрес
обл. Московская, г.о. Воскресенск, с. Михалёво, ул. Копченова Российская Федерация, Московская область, г.о. Воскресенск, с. Михалёво, ул. Копченова
Площадь
856.0 м²
Нач. цена
150,231 ₽
Тек. цена
150,231 ₽
Кадастр
50:29:0030201:3208
Регион
Московская область
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-11-11
Окончание заявок
2026-11-09
Шаг торгов
Текущая цена
150,231 ₽
Шаг аукциона
7,512 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,910,000 ₽
Дисконт к рынку
-1%
Лимит входа (дисконт 30%)
0 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Московская, г.о. Воскресенск, с. Михалёво, ул. Копченова Российская Федерация, Московская область, г.о. Воскресенск, с. Михалёво, ул. Копченова
Характеристики
Площадь земельного участка: 856.0 м^2
Кадастровый номер земельного участка: 50:29:0030201:3208
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '2.2', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '2.2', 'name': 'Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)', 'actual': True}]
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 856.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 150,231 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 856.0 м² = 14,090,209 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Дефекты:
- • заросли (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ заросший кустарником/деревьями
- ⚠ нет подъезда/дороги
- ⚠ нет ограждения
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.