SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 4.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
69,570,582 ₽
Макс. ставка
25,844,530 ₽
Если забрать сейчас
+48,207,103 ₽
До денег
180 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 B · ДОЛГО · 180д · увер. 0.51
office_b · major · 1224 м² × 56,848 ₽ · ремонт 10,279,920 ₽ · маржа 35% · выход 88% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Параметры лота
Нежилое помещение, общей площадью 1223,8 кв.м., с кадастровым номером 48:03:2240701:67, расположенное по адресу: Липецкая область, р-н Данковский, с Березовка, ул Лесная, д 1, пом 1.
Площадка
Адрес
обл. Липецкая, м.о. Данковский, с. Березовка, ул. Лесная, дом 1
Площадь
1,223.8 м²
Нач. цена
2,395,000 ₽
Тек. цена
2,395,000 ₽
Кадастр
48:03:2240701:67
Регион
Липецкая область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион (повторный)
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-11-11
Окончание заявок
2026-11-06
Шаг торгов
Текущая цена
2,395,000 ₽
Шаг аукциона
119,750 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
182,958,100 ₽
Дисконт к рынку
66%
Лимит входа (дисконт 30%)
65,516,302 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Липецкая, м.о. Данковский, с. Березовка, ул. Лесная, дом 1
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: 1957
Вид ограничений и обременений: В соответствии с документацией
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 48:03:2240701:187
Общая площадь: 1223.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : 11626724.14
Кадастровый номер: 48:03:2240701:67
Общие сведения об ограничениях и обременениях : В соответствии с документацией
Назначение нежилого помещения: Нежилое
CAPEX
48,438 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
5,532,653 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0108
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0214 | 0.125 | None |
| base | 0.0108 | 0.1526 | 6.91 |
| optimistic | 0.0287 | 0.1701 | 6.79 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 1,223.8 м² = 3,579,615 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 2,766,326 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,395,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 48,438 ₽/м² × 1,223.8 м² = 61,793,303 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 48,438 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
5/100
Отделка
rough
Capex
42500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • разрушенные окна (высокая)
- • трещины в стенах (критическая)
- • обрушение части здания (критическая)
- • заросли растительности (средняя)
- • разрушение кровли (критическая)
- • отслоение штукатурки (высокая)
- • разрушение кирпичной кладки (высокая)
- • отсутствие оконных и дверных заполнений (критическая)
- • растительность на фасаде и внутри здания (высокая)
- • обрушение перекрытий и внутренних конструкций (критическая)
- • замусоренность (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ конструктивные риски
- ⚠ состояние окон
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель завысила capex 42,500 ₽/м² → справочник 32,292 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Обременения / аресты
В соответствии с документацией
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.