SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир C · скор 32.0 · ×0.85
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
8,580,000 ₽
Макс. ставка
5,426,188 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
40 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 40д · увер. 0.65
residential · moscow · 38 м² × 228,800 ₽ · ремонт 525,000 ₽ · маржа 15% · выход 88% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы: жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Академика Скрябина, д. 5, корп. 1, кв. 5, общей площадью 37,5 кв. м. (Этаж № 1), кадастровый н
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Выхино-Жулебино, ул. Академика Скрябина, дом 5 к. 1
Площадь
37.5 м²
Нач. цена
8,721,000 ₽
Тек. цена
8,721,000 ₽
Кадастр
77:04:0002013:5088
Регион
г. Москва
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-12-03
Окончание заявок
2026-11-24
Шаг торгов
Текущая цена
8,721,000 ₽
Шаг аукциона
43,605 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,331,250 ₽
Дисконт к рынку
-42%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,724,911 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Выхино-Жулебино, ул. Академика Скрябина, дом 5 к. 1
Характеристики
Вид жилого помещения: Жилое
Общая площадь: 37.5 м^2 общ. пл
CAPEX
32,552 ₽/м²
Аренда
7,650 ₽/м²/год
NOI
221,697 ₽/год
Лимит входа
461,565 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
565,636 ₽
IRR (базовый)
-0.1018
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1292 | 0.0597 | None |
| base | -0.1018 | 0.0728 | None |
| optimistic | -0.0857 | 0.0812 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,650 ₽/м² × 37.5 м² = 286,875 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 221,697 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 8,721,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 32,552 ₽/м² × 37.5 м² = 10,377,768 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 32,552 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.