SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
1,571,398 ₽
Макс. ставка
564,203 ₽
Если забрать сейчас
+1,040,034 ₽
До денег
180 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 B · ДОЛГО · 180д · увер. 0.57
office_b · region · 40 м² × 38,896 ₽ · ремонт 254,520 ₽ · маржа 35% · выход 88% от рынка
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Параметры лота
Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 40,4 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение: Этаж №01, адрес объекта: Российская Федерация, Орловская область, м. р-н Болховский, с.п.
Площадка
Адрес
обл. Орловская, м.р-н Болховский, с.п. Багриновское, д. Пальчикова, ул. Луговая, дом 4 кв.2
Площадь
40.4 м²
Нач. цена
77,300 ₽
Тек. цена
77,300 ₽
Кадастр
57:01:1160101:163
Регион
Орловская область
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-11-10
Окончание заявок
2026-11-03
Шаг торгов
Текущая цена
77,300 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Карта
обл. Орловская, м.р-н Болховский, с.п. Багриновское, д. Пальчикова, ул. Луговая, дом 4 кв.2
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 40.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 57:01:1160101:163
Общие сведения об ограничениях и обременениях : не зарегистрированы
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
35,808 ₽/м²
Аренда
6,044 ₽/м²/год
NOI
539,184 ₽/год
Лимит входа
2,572,321 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
93,366 ₽
IRR (базовый)
0.2023
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1602 | 0.3449 | 6.2 |
| base | 0.2023 | 0.4209 | 6.09 |
| optimistic | 0.2233 | 0.4692 | 6.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,044 ₽/м² × 40.4 м² = 244,196 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 188,714 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 77,300 ₽ × 1.05 + CAPEX 35,808 ₽/м² × 40.4 м² = 1,527,798 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 42%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 35,808 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
15/100
Отделка
rough
Capex
27500 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • трещины в фасаде (средняя)
- • повреждённая кровля (высокая)
- • разбитые окна (высокая)
- • разрушенный пол (высокая)
- • разрушение кровли (критическая)
- • отсутствие оконных заполнений (критическая)
- • отсутствие дверных заполнений (критическая)
- • разрушение отмостки (высокая)
- • разрушение деревянных конструкций пола/перекрытия (критическая)
- • зарастание участка (средняя)
- • трещины в кирпичной кладке (средняя)
- • разрушение элементов декора фасада (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ состояние окон
- ⚠ разрушение кровли
- ⚠ отсутствие оконных и дверных заполнений
- ⚠ разрушение отмостки
- ⚠ зарастание участка
- ⚠ следы длительного отсутствия эксплуатации
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
модель завысила capex 27,500 ₽/м² → справочник 23,872 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.