SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
719,127 ₽
Макс. ставка
267,146 ₽
Если забрать сейчас
+372,025 ₽
До денег
180 дн. · ДОЛГО
КАССА-3 C · ДОЛГО · 180д · увер. 0.51
office_b · major · 13 м² × 56,848 ₽ · ремонт 106,260 ₽ · маржа 35% · выход 88% от рынка · цена как office_b, не как карточка residential
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); критические дефекты.
Параметры лота
Нежилое помещение с кадастровым номером 34:33:010001:4018, РНФИ П13360001043, площадью 12,65 кв.м по адресу: Волгоградская область, Чернышковский район, р.п. Чернышковский, ул. Советская, 33/2
Площадка
Адрес
обл. Волгоградская, м.р-н Чернышковский, г.п. Чернышковское, рп. Чернышковский, ул. Советская, дом 33/2
Площадь
12.7 м²
Нач. цена
135,330 ₽
Тек. цена
135,330 ₽
Кадастр
34:33:010001:4018
Регион
Волгоградская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-11-16
Окончание заявок
2026-11-10
Шаг торгов
Текущая цена
135,330 ₽
Шаг аукциона
6,766 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
1,891,175 ₽
Дисконт к рынку
74%
Лимит входа (дисконт 30%)
932,529 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Волгоградская, м.р-н Чернышковский, г.п. Чернышковское, рп. Чернышковский, ул. Советская, дом 33/2
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 12.65 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): 2
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 34:33:010001:4018
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
27,246 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
57,189 ₽/год
Лимит входа
90,713 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
0.0571
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0228 | 0.164 | 6.82 |
| base | 0.0571 | 0.2002 | 6.61 |
| optimistic | 0.0758 | 0.2232 | 6.52 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 12.7 м² = 37,001 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 28,595 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 135,330 ₽ × 1.05 + CAPEX 27,246 ₽/м² × 12.7 м² = 486,764 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 20%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 27,246 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
30/100
Отделка
rough
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • трещины (средняя)
- • следы протечек (средняя)
- • износ окон (средняя)
- • следы протечек (средняя)
- • отслоение краски/штукатурки (средняя)
- • загрязнения/потертости (средняя)
- • старые деревянные окна (высокая)
- • решетки на окнах (низкая)
- • старая отделка стен (панели) (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ состояние окон
- ⚠ следы протечек на потолке
- ⚠ состояние окон требует замены
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 18,164 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.