SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 16.0 · ×0.65
Лот
Лот №40 Жилое помещение (квартира), площадью 45,3 кв. м., кад. №19:01:030114:3548, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Карла Маркса, д. 21, кв. 50. Должник Ворон Н.В. Обременен
Адрес
респ. Хакасия
Площадь
45.3 м²
Нач. цена
4,101,000 ₽
Тек. цена
4,101,000 ₽
Кадастр
19:01:030114:3548
Регион
Республика Хакасия
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-28
Окончание заявок
2026-09-25
Карта
респ. Хакасия
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: — м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 19:01:030114:3548
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
10,560 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
204,796 ₽/год
Лимит входа
1,044,747 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
103,177 ₽
IRR (базовый)
-0.1499
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1755 | 0.0418 | None |
| base | -0.1499 | 0.0511 | None |
| optimistic | -0.1347 | 0.0569 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 45.3 м² = 92,752 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 71,679 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,101,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 45.3 м² = 4,784,418 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -15%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную