SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
37,637,600 ₽
Макс. ставка
21,353,402 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
80 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 80д · увер. 0.65
residential · moscow · 164 м² × 228,800 ₽ · ремонт 2,303,000 ₽ · маржа 22% · выход 88% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы: жилое помещение по адресу: г. Москва, пер. Печатников, д. 21, кв.16, площадью 164,5 кв. м. (Этаж № 4), кадастровый номер: 77:01:0001091:3
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Мещанский, пер. Печатников, дом 21
Площадь
164.5 м²
Нач. цена
55,579,000 ₽
Тек. цена
55,579,000 ₽
Кадастр
77:01:0001091:3095
Регион
г. Москва
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-11-17
Окончание заявок
2026-11-09
Шаг торгов
Текущая цена
55,579,000 ₽
Шаг аукциона
277,895 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
24,592,750 ₽
Дисконт к рынку
-154%
Лимит входа (дисконт 30%)
12,570,249 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Мещанский, пер. Печатников, дом 21
Характеристики
Вид жилого помещения: Жилое
Общая площадь: 164.5 м^2 общ. пл
CAPEX
24,414 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
743,685 ₽/год
Лимит входа
1,623,322 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,972,429 ₽
IRR (базовый)
-0.1792
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.2037 | 0.0333 | None |
| base | -0.1792 | 0.0406 | None |
| optimistic | -0.1644 | 0.0453 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 164.5 м² = 962,325 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 743,685 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 55,579,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 24,414 ₽/м² × 164.5 м² = 62,374,113 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 4%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -18%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 24,414 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
Состояние
70/100
Отделка
standard
Capex
5000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.