SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 21.0 · ×0.65
КАССА-3 · перепродажа
Рынок
11,165,440 ₽
Макс. ставка
7,061,279 ₽
Если забрать сейчас
нет входа
До денег
40 дн. · НЕТ
КАССА-3 D · НЕТ · 40д · увер. 0.65
residential · moscow · 49 м² × 228,800 ₽ · ремонт 683,200 ₽ · маржа 15% · выход 88% от рынка · текущая цена выше потолка ставки
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Продажа имущества, находящегося в собственности города Москвы: жилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 6 стр. 2, кв. 104, общей площадью 48,8 кв. м (Этаж № 1), кадастровый номер: 77:01:0
Площадка
Адрес
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Якиманка, ул. Донская, дом 6 стр. 2
Площадь
48.8 м²
Нач. цена
23,730,000 ₽
Тек. цена
23,730,000 ₽
Кадастр
77:01:0006004:1744
Регион
г. Москва
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-12-03
Окончание заявок
2026-11-24
Шаг торгов
Текущая цена
23,730,000 ₽
Шаг аукциона
118,650 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,295,600 ₽
Дисконт к рынку
-252%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,107,275 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Якиманка, ул. Донская, дом 6 стр. 2
Характеристики
Вид жилого помещения: Жилое
Общая площадь: 48.8 м^2 общ. пл
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
220,619 ₽/год
Лимит входа
859,798 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
963,363 ₽
IRR (базовый)
-0.2193
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.2423 | 0.024 | None |
| base | -0.2193 | 0.0292 | None |
| optimistic | -0.2052 | 0.0326 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 48.8 м² = 285,480 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 220,619 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 23,730,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 48.8 м² = 25,710,781 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 3%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -22%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
72/100
Отделка
standard
Capex
9250 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • износ фасада (средняя)
- • старые окна (средняя)
- • отслоение краски/штукатурки (средняя)
- • загрязнение фасада (низкая)
модель занизила capex 9,250 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Приватизация (не банкротство) — объект государственной/муниципальной собственности, продаётся по 178-ФЗ. Должника и дела о банкротстве нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.